Fonctionnement des fonds d’investissement immobilier

L’investissement immobilier peut être direct (devenir propriétaire) ou indirect (via des fonds). Il prend de plus en plus de place en matière de placement. Les principales raisons sont, son accessibilité et son rendement. Mais, avéré ou novice, le fonctionnement des fonds d’investissement mérite d’être souligné.

La constitution des fonds

La constitution des fonds d’investissement immobilier peut se faire par l’intermédiaire d’une banque, d’un organisme de financement ou des particuliers. Il existe beaucoup de formes. Les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) et les OPCVM (Organisme de Placement Collectif en Valeurs Mobilières) sont les plus courants. Les premiers sont destinés pour le placement locatif. Ils ne sont pas soumis à l’impôt sur la société. Les associés sont sujets à l’impôt sur le revenu.

Il y a deux types d’OPCVM :

• La SICAV (société d’investissement à capital variable) : les investisseurs sont actionnaires disposants d’un droit de vote.
• Le FCP (fond commun de placement) : les fonds sont gérés par des sociétés indépendantes. Les investisseurs sont des porteurs de titres donc pas de droit de vote.

L’OPCVM représente plusieurs classes. On peut citer les actions (effectué sur le marché financier), l’obligation, la monnaie (court terme : 2ans maximum), diversifiée (composé de plusieurs classes différentes), à formule (montant défini à l’avance), et alternative (fonds de fonds). Pour en savoir plus sur le système, vous pouvez cliquer ici.

Le regroupement des capitaux et l’acquisition du bien

Regrouper les capitaux sous-entend départage des coûts et des bénéfices. En effet, chacun apporte une mise selon sa capacité tout en respectant la somme minimale autorisée. Cette somme dépend d’un organisme à un autre. La mise représente sa part dans l’ensemble des placements détenus par le fonds. Pour calculer sa valeur, il faut se référer à la différence entre la valeur marchande totale de l’actif et les dettes, puis le diviser par le nombre total de parts.

L’objectif est évidemment d’acheter un bien immeuble en vue de faire des promotions immobilières ou des locations. Cette dernière est la plus populaire auprès des investisseurs non professionnels dans le domaine. On peut dire qu’à la suite, on devient propriétaire, mais l’angle de vue est plutôt tourné vers la valeur des parts qu’un titre de propriété. Ce qui signifie que lorsqu’on décide de retirer sa mise, on s’attend à recevoir une somme d’argent au lieu d’une maison ou d’un appartement.

Les risques des fonds d’investissement immobilier

Le but d’un investissement est évidemment d’acquérir des bénéfices. Par contre, il faut penser aux éventuels risques qu’on peut courir. En fait, avec un capital non garanti, on ne peut jamais écarter la perte de la mise initiale. Pour les investissements immobiliers locatifs, les impayés et les immeubles non occupés représentent des charges lourdes. Il faut toujours payer les impôts et les assurances, s’occuper des entretiens … De plus, investissement locatif ou pas, le nombre des associés peut peser lourd en matière de dividende.

Pour pouvoir écarter un maximum de risque, il faut bien étudier le rendement avant de déposer ses fonds. Pour cela, il faut comparer les frais d’entrée et de sortie, la rémunération des gestionnaires, la mise minimale … Si vous avez opté pour l’investissement immobilier locatif, il est important de se renseigner sur le pourcentage des biens loués, idéalement plus de 90 %. Enfin, engager un gestionnaire de patrimoine est vraiment très pratique quand on se sent déboussolé.